Zakup lokalu lub mieszkania przez osobę fizyczną może się wiązać z różnymi ulgami podatkowymi. Wszystko zależy od celu zakupu, rodzaju lokalu oraz okoliczności finansowych kupującego. Oto najczęstsze ulgi i preferencje podatkowe związane z taką transakcją oraz podstawy prawne.
1. Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży nieruchomości
Regulowana przepisami art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT ulga mieszkaniowa dotyczy zwolnienia z podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, jeśli środki z tej sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.
Jeśli osoba fizyczna sprzedaje nieruchomość w ciągu 3 lat (od końca roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży) i przeznaczy uzyskane środki na zakup nowego lokalu mieszkalnego, może skorzystać z ulgi mieszkaniowej. W takiej sytuacji przychód ze sprzedaży nieruchomości nie jest opodatkowany.
Zgodnie z przepisami prawa podatkowego sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania PIT, jeśli okres posiadania nieruchomości wynosi co najmniej 5 lat.
Warunki i podstawowe przepisy:
♦ Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia podlega opodatkowaniu PIT w wysokości 19%.
♦ Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT dochód ze sprzedaży nieruchomości (lub innych rzeczy) nie podlega opodatkowaniu PIT, jeśli nieruchomość została sprzedana po upływie 5 lat od jej nabycia.
♦ Dla celów opodatkowania termin 5-letni liczy się od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta, a nie od daty jej zakupu. Na przykład: jeśli nieruchomość została nabyta w marcu 2024 roku, okres 5 lat liczy się od 31 grudnia 2024 roku, a więc zakończenie okresu 5-letniego następuje 31 grudnia 2029 roku.
♦ Zwolnienie z podatku jest możliwe, jeśli przychody zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe, m.in. na zakup innego mieszkania, domu, spłatę kredytu mieszkaniowego lub remont lokalu mieszkalnego.
2. Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC)
Zakup lokalu na rynku pierwotnym (od dewelopera) jest zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2%. Zwolnienie dotyczy lokali, które objęte są podatkiem VAT. Reguluje to art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Stawki VAT:
♦ 8% VAT na mieszkania o powierzchni do 150 m².
♦ 23% VAT na większe mieszkania oraz lokale użytkowe.
Zakup na rynku wtórnym (od osoby fizycznej) podlega PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości i nie podlega VAT.
3. Ulga termomodernizacyjna
Jeśli zakupiony lokal wymaga termomodernizacji (np. ocieplenie, wymiana okien, instalacja odnawialnych źródeł energii), można skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej. Odliczenie w ramach tej ulgi wynosi do 53 000 zł na osobę.
Podstawy prawne
♦ Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT): Art. 26h.
♦ Rozporządzenie Ministra Inwestycji i Rozwoju. Określa ono rodzaje przedsięwzięć termomodernizacyjnych i kwalifikujące się wydatki.
Warunki skorzystania z ulgi
♦ Przedmiotem ulgi mieszkaniowej może być budynek mieszkalny jednorodzinny (nie obejmuje ona mieszkań w blokach wielorodzinnych).
♦ Mieszkanie musi być własnością osoby fizycznej, która jest podatnikiem PIT.
Cel wydatków:
♦ Muszą być one związane z poprawą efektywności energetycznej budynku (np. izolacja termiczna, wymiana okien, montaż fotowoltaiki).
Czas realizacji:
♦ Wydatki muszą być poniesione w okresie realizacji przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, które nie może trwać dłużej niż 3 lata od momentu poniesienia pierwszego wydatku.
Dokumentacja:
♦ Odliczenia można dokonać na podstawie faktur wystawionych przez płatników VAT.
Limit odliczeń:
♦ Maksymalna kwota odliczenia wynosi 53 000 zł na osobę (w przypadku współwłasności budynku, każdemu współwłaścicielowi przysługuje osobny limit).
Przykładowe kwalifikujące się wydatki:
♦ Zakup i montaż materiałów izolacyjnych, takich jak styropian czy wełna mineralna.
♦ Wymiana okien i drzwi na energooszczędne.
♦ Instalacja pomp ciepła, kotłów kondensacyjnych czy paneli fotowoltaicznych.
♦ Modernizacja systemów grzewczych.
♦ Koszty opracowania dokumentacji projektowej i audytów energetycznych.
Wyłączenia z ulgi:
♦ Nie można odliczyć wydatków, które zostały sfinansowane z dotacji, np. z programu "Czyste Powietrze".
♦ Nie można odliczyć kosztów związanych z budową nowego budynku.
Sposób rozliczenia ulgi
♦ Odliczenia dokonuje się w zeznaniu rocznym PIT za rok, w którym poniesiono wydatki.
♦ Jeśli kwota odliczenia przekracza roczny dochód podatnika, niewykorzystaną część ulgi można odliczyć w kolejnych 6 latach.
Podsumowanie
Ulga termomodernizacyjna to korzystne rozwiązanie dla osób, które chcą poprawić efektywność energetyczną swoich domów. Kluczowe jest spełnienie wymogów dokumentacyjnych i przestrzeganie limitów kwotowych.
4. Ulga na wynajem w ramach najmu prywatnego - ryczałtowy najem prywatny
Jeśli zakupiony lokal zostanie przeznaczony na wynajem, można rozliczać dochody z tego tytułu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (obecnie 8,5% lub 12,5% w zależności od kwoty przychodu). Korzyści to prosty sposób rozliczenia.
Stawki ryczałtu:
♦ 8,5% – dla przychodów do 100 000 zł rocznie.
♦ 12,5% – od nadwyżki powyżej 100 000 zł.
5. Odliczenie VAT przy zakupie lokalu użytkowego w działalności gospodarczej
Jeśli osoba fizyczna kupuje lokal użytkowy na działalność gospodarczą, ma prawo do odliczenia podatku VAT (23%) pod warunkiem, że lokal będzie wykorzystywany do celów opodatkowanych.
6. Odliczenie VAT przy zakupie mieszkania przez osobę prywatną
Jeśli prywatna osoba fizyczna zarejestruje się jako płatnik VAT i będzie prowadzić działalność gospodarczą, która obejmuje wynajem nieruchomości, wówczas zakup mieszkania na potrzeby wynajmu może uprawniać do odliczenia VAT. Należy jednak spełnić określone warunki:
♦ Przedmiot działalności musi obejmować wynajem nieruchomości (np. wynajem krótkoterminowy lub długoterminowy, który jest objęty VAT).
♦ Jeżeli wynajem nie podlega VAT (np. wynajem długoterminowy na cele mieszkaniowe), to odliczenie VAT z zakupu mieszkania będzie niemożliwe.
Podsumowanie
Rodzaj ulgi lub preferencji podatkowej zależy, jak widać, od kilku czynników. Najistotniejsze z nich to cel zakupu mieszkania (na użytek własny czy wynajem) oraz rodzaj rynku, na którym podejmujemy działanie (pierwotny czy wtórny).
Małgorzata Staniewicz