Zakup lokalu przez osobę prawną może być związany z różnymi ulgami, odliczeniami lub szczególnymi zasadami podatkowymi, zależnymi od samego charakteru zakupu (np. lokal użytkowy czy mieszkalny) oraz celu jego wykorzystania.
1. Odliczenie podatku VAT
Jeśli zakupiony lokal będzie wykorzystywany do działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, osoba prawna może odliczyć podatek VAT naliczony przy zakupie.
Warunki odliczenia:
♦ Lokal musi być wykorzystywany do działalności opodatkowanej VAT.
♦ Transakcja musi być odpowiednio udokumentowana (np. fakturą VAT).
Stawki VAT:
♦ 8% VAT – dla lokali mieszkalnych o powierzchni do 150 m².
♦ 23% VAT – dla lokali użytkowych oraz mieszkalnych powyżej 150 m².
2. Amortyzacja lokalu
Zgodnie z Ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych (CIT) koszt zakupu lokalu można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu poprzez amortyzację.
Standardowa stawka amortyzacji dla lokali mieszkalnych to 1,5% rocznie. Dla lokali użytkowych to 2,5% rocznie. Istnieje przy tym możliwość stosowania indywidualnych stawek amortyzacji dla używanych lub ulepszonych lokali (np. skrócenie okresu amortyzacji do 10 lat).
Definicja lokalu używanego:
Lokal uznaje się za używany, jeśli przed jego zakupem był użytkowany przez co najmniej 60 miesięcy.
3. Ulga termomodernizacyjna
Jeśli lokal mieszkalny zostanie ulepszony zgodnie z przepisami, osoby prawne mogą skorzystać z ulg na przedsięwzięcia termomodernizacyjne.
Odliczenia mogą dotyczyć:
♦ Modernizacji ogrzewania.
♦ Instalacji fotowoltaiki lub pomp ciepła.
♦ Izolacji termicznej budynku.
4. Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC)
Zakup lokalu przez osobę prawną na rynku pierwotnym (od dewelopera) jest zwolniony z PCC, ponieważ transakcja ta jest objęta VAT.
Zakup na rynku wtórnym podlega PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości, jeśli dany lokal nabywany jest od osoby fizycznej lub osoby prawnej niebędącej podatnikiem VAT.
5. Koszty uzyskania przychodu
Wydatki związane z zakupem lokalu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu, co obniża podstawę opodatkowania CIT.
Przykłady tego typu kosztów:
♦ Opłaty notarialne.
♦ Podatek PCC (jeśli zakup takiemu podatkowi podlega).
♦ Koszty adaptacji lokalu.
♦ Koszty finansowania zakupu (np. odsetki od kredytu hipotecznego).
6. Sprzedaż lokalu i ulga podatkowa
Przy późniejszej sprzedaży lokalu osoba prawna może obniżyć podstawę opodatkowania o koszty jego zakupu i amortyzacji. Opodatkowanie zysku ze sprzedaży następuje według zasad CIT (19% lub 9% dla małych podatników).
Najważniejsze akty prawne:
♦ Ustawa o podatku od towarów i usług (VAT): reguluje odliczenie VAT.
♦ Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych (CIT): określa amortyzację i koszty uzyskania przychodu.
♦ Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC): wskazuje na obowiązki podatkowe przy zakupie lokalu.
♦ Rozporządzenia dotyczące ulg termomodernizacyjnych i efektywności energetycznej.
Małgorzata Staniewicz