Jest wiele aspektów decydujących o tym, czy i w jakiej wysokości trzeba będzie zapłacić podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości, na przykład mieszkania.
Zasady ogólne
Gdy sprzedaje się nieruchomość (np. mieszkanie) przed upływem 5 lat od jej nabycia – płaci się podatek dochodowy. Gdy dokonuje się tego po upływie 5 lat od jej nabycia – nie płaci się podatku dochodowego.
Opodatkowana sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat
Jeżeli sprzedaż mieszkania następuje przed upływem 5 lat od momentu jego zakupu, to już w chwili sprzedaży powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli różnica między ceną sprzedaży mieszkania a kosztami jego nabycia (w tym cena zakupu, koszty notarialne, ewentualne koszty związane z remontem, które zwiększają wartość nieruchomości).
Podatek dochodowy wynosi 19% od dochodu ze sprzedaży nieruchomości.
Jak zatem obliczyć podatek? Załóżmy, że mieszkanie kupiono za 200 000 zł w 2022 roku i sprzedano w 2025 roku za 300 000 zł. Jeśli nie zostały poniesione dodatkowe koszty (np. remontu), dochód będzie wynosił równowartość różnicy między ceną sprzedaży i ceną nabycia. W naszym przypadku to: 300 000 zł – 200 000 zł = 100 000 zł. Liczymy więc podatek dochodowy (19%): 100 000 zł x 19% = 19 000 zł.
Pamiętajmy: można uniknąć płacenia podatku od sprzedaży, jeśli pieniądze uzyskane ze sprzedaży w ciągu 3 lat przeznaczy się na cele mieszkaniowe, tj. na zakup innej nieruchomości, budowę domu lub remont. Należy jedynie złożyć oświadczenie o przeznaczeniu środków na cele mieszkaniowe i udokumentować wydatkowanie środków w terminie 3 lat.
Nieopodatkowana sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat
Jeżeli mieszkanie sprzedano po upływie 5 lat od daty jego zakupu, to sprzedaż ta nie jest opodatkowana. Zwolnienie to nie jest uzależnione od tego, czy nieruchomość została wykorzystana do celów mieszkaniowych czy nie.
Sprzedaż a VAT
Po upływie 2 lat od momentu pierwszego zasiedlenia mieszkania jego sprzedaż jest zwolniona z VAT.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT sprzedaż nieruchomości mieszkalnych przez osobę fizyczną lub firmę może być zwolniona z VAT pod warunkiem, że upłynęło co najmniej 2 lata od "zasiedlenia" mieszkania. Zgodnie z art. 2. pkt 14 Ustawy o VAT pierwsze zasiedlenie oznacza "oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej".
Definicja pierwszego zasiedlenia wskazana w ustawie była wielokrotnie przedmiotem sporu z instytucjami podatkowymi. Dowodziły one, że pierwsze zasiedlenie musi nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT, co oznaczało, że np. sprzedaż budynku przez właściciela, który obiekt wybudował, odliczając podatek VAT, i nigdy go nie modernizował ani nie wynajmował, musiała być opodatkowana niezależnie od upływu czasu od jego wybudowania.
Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection Sp. z o.o. orzekł jednak: "Artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku ulepszenia istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie ulepszenia jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie przebudowy zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia".
Z powyższego wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wynika, że pierwsze zasiedlenie występuje niezależnie od tego, czy jest ono dokonywane w ramach czynności podlegających VAT czy też nie.
Natalia Krakowiak
Małgorzata Staniewicz